Drum prüfe, wer sich ewig bindet – Fast wie verheiratet – Urteile zu Freud und Leid in Wohnungseigentümergemeinschaften

Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige Urteile deutscher Gerichte zusammengefasst …

„Drum prüfe, wer sich ewig bindet.“ Der Spruch, der ursprünglich für die Eheschließung gedacht war, trifft in gewisser Weise auch auf die Mitgliedschaft in einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu. Denn oftmals hat der Erwerb einer Eigentumswohnung die jahrzehntelange Zugehörigkeit zur Folge – mit positiven und negativen Folgen. Der Infodienst Recht und Steuern der LBS hat einige Urteile deutscher Gerichte zusammengefasst, die sich mit den rechtlichen Grundlagen und dem praktischen Zusammenleben innerhalb einer Eigentümergemeinschaft befassen.

Sondernutzungsflächen gehören, wie der Name schon sagt, in den Regelungsbereich eines bestimmten Mitglieds, dem diese Fläche in der Teilungserklärung zugesprochen wurde. Doch diese Rechte haben auch ihre Grenzen, wie das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-13 S 98/21) feststellte. Kann ein zum Gemeinschaftseigentum gehörender Bereich nur über eine Sondernutzungsfläche betreten werden, dann muss dieses Recht auch eingeräumt werden.

Wer in einer Dachgeschosswohnung lebt, der leidet im Sommer oft erheblich unter der Hitze. Trotzdem besitzt ein Eigentümer keinen Anspruch darauf, dass ihm von der Gemeinschaft der Einbau eines Split-Klimageräts erlaubt wird. Vor allem dann nicht, wenn die Geräuschentwicklung durch diesen baulichen Eingriff nicht abschließend geklärt ist. Das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-13 S 5/23) stellte außerdem fest, pauschale Behauptungen zum schlechten Gesundheitszustand des Antragstellers und zu dessen Hitzeunverträglichkeit reichten nicht aus. Wenn man medizinische Gründe für den Einbau der Anlage geltend machen wolle, dann müssten diese viel exakter dargelegt werden als es hier geschehen sei.

Der Eigentümer einer Wohnung kann seinen Mieter dazu ermächtigen, zur Kontrolle die Belege der Betriebskostenabrechnung bei der Verwaltung einzusehen. Das entschied das Amtsgericht Siegen (Aktenzeichen 17 C 8/22), nachdem die Verwaltung dies zunächst verweigert und lediglich eine kostenpflichtige Zusendung von Kopien an den Eigentümer angeboten hatte. Der Richter ordnete an, dass auf Bitte des Eigentümers auch dem Mieter nach vorheriger Vereinbarung eine Einsicht in die notwendigen Unterlagen gestattet werden müsse.

Wenn die Gemeinschaft einen neuen Verwalter sucht, so sollten wenigstens zwei Anbieter im Rennen sein, damit die Eigentümer auch tatsächlich eine Auswahl treffen können. Findet sich allerdings kein zweiter Bewerber, so muss die Versammlung auch mit einem zufrieden sein – zumindest dann, wenn dessen Konditionen annehmbar erscheinen. So urteilte das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-13 T 56/23) in einem entsprechenden Fall. Geklagt hatten Wohnungseigentümer, die mit der Alternativlosigkeit nicht einverstanden waren.

Das Grillen zählt zu den Lieblingsbeschäftigungen der Deutschen. Es ist allerdings rechtlich stark reglementiert, wenn andere von Rauch und Gerüchen betroffen sein könnten. Deswegen darf es einem Wohnungseigentümer nach Überzeugung des Landgerichts München (Aktenzeichen 1 S 7620/22) untersagt werden, an zwei aufeinanderfolgenden Tagen am Wochenende oder an zwei aufeinanderfolgenden Sonn- und Feiertagen und insgesamt mehr als vier Mal pro Monat seinen Elektrogrill anzuwerfen.

Immer wieder kommt es zwischen der Gemeinschaft und einzelnen Mitgliedern zum Streit in Sachen Sondernutzungsfläche. In der Regel verwahrt sich ein bestimmter Eigentümer, nämlich der Rechteinhaber, gegen „Übergriffe“ von Seiten der Gemeinschaft. So wollte ein Eigentümer verhindern, dass auf einer bestimmten Fläche, die er als sein Sondereigentum betrachtete, ein Gehweg betrieben werde. Die Gemeinschaft hatte das so vorgesehen. Das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-13 S 130/22) stellte fest, eine entsprechende Klage müsse sich gegen die Gemeinschaft als solche richten und nicht gegen die übrigen Eigentümer.

Laut Bundesgerichtshof haftet der Eigentümer einer Wohnung den übrigen Miteigentümern für das Verschulden seiner Mieter und Untermieter. Im vorliegenden Fall musste ein Eigentümer für den Schlüsselverlust durch seinen Mieter haften. Konkret hatte der Mieter den Schlüssel im Schloss einer Kellertüre stecken lassen, während er sich dort aufhielt. Das betrachteten die Richter des Oberlandesgerichts Brandenburg (Aktenzeichen 10 U 100/22) als fahrlässiges Verhalten. Nach dem Diebstahl des Schlüssels war es wiederholt zu Diebstählen gekommen, das gesamte Schließsystem musste deswegen erneuert werden, wofür der Eigentümer aufzukommen hatte. Die Wertsteigerung durch die Anschaffung gegenüber dem bisherigen, sehr betagten System sei abzuziehen.

Bei der Wahl einer Lokalität für die Eigentümerversammlung kann nicht auf jedermanns Vorlieben Rücksicht genommen werden. Eine sehr ungewöhnliche Lösung untersagte das Landgericht Frankfurt (Aktenzeichen 2-13 S 80/22) aber dann doch: Die Versammlung sollte auf Einladung der Hausverwaltung auf der Terrasse einer mit der Klägerin verfeindeten Miteigentümerin stattfinden. Das sei nicht zumutbar, hieß es im Urteil. Dass sich die Terrasse formal im Gemeinschaftseigentum befand, ändere nichts daran, denn sie werde faktisch alleine von der Miteigentümerin genutzt.

Manche Vermieter sind ja durchaus einfallsreich, was die Erschließung neuer Kundengruppen für befristete Vermietungen betrifft. So entschloss sich in Nordrhein-Westfalen ein Eigentümer dazu, an „Medizintouristen“ zu vermieten – also an Angehörige von Menschen, die sich im Krankenhaus behandeln lassen. Das sei eine Zweckentfremdung, befand das Oberverwaltungsgericht NRW (Aktenzeichen 14 A 4304/19). Von „Wohnen“ könne hier keine Rede sein, denn das bedeute eine auf Dauer angelegte Häuslichkeit.

Ein Eigentümer baute den im Gemeinschaftseigentum befindlichen Spitzboden eines Hauses eigenmächtig aus und integrierte ihn in seine Wohnung. Es ist keine große Überraschung, dass dies vor Gericht scheitern musste. Das Landgericht Berlin (Aktenzeichen 85 S 16/21) ordnete einen Rückbau an. Der Verwalter habe zwar den Maßnahmen zugestimmt, doch bei einer solchen baulichen Veränderung müsse die Eigentümergemeinschaft entscheiden.

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Dr. Ivonn Kappel, Referat Presse, Bundesgeschäftsstelle Landesbausparkassen
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